В России за полгода развелось больше 250 тыс. супружеских пар — рекордный результат за последние семь лет. Супругам, которые решили расстаться, помимо прочих проблем приходится решать, кому достанется машина, а кому — долг по ипотеке.
Поровну или по справедливости?
Если супруги не заключили брачный договор, ипотечная квартира и другое имущество подлежит разделу. Суды действуют достаточно формально: просто делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком влияет на это решение.
Как правило, суды не вникают в детали: остаются ли супруги жить в квартире либо намерены ее сдавать и делить деньги и прочее. Собственники сами решают, как поступить с доставшимися долями.
Если на одного из супругов оформлен ипотечный кредит, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если кредит оформлен на имя мужа, он и будет его выплачивать. Если ипотека зарегистрирована на имя жены, гасить долг предстоит ей.
Кейс № 1
Супруги, находясь в браке, приобрели квартиру в ипотеку. Заемщиками выступали оба, однако квартира зарегистрирована на имя супруга.
Позже супруг получил ипотечный кредит в другом банке на более выгодных условиях. Заемщиком являлся только муж. Жена направила в банк свое согласие на заключение договора под залог квартиры.
После получения денег первый кредит был погашен, залог в пользу первого банка прекращен, а в пользу второго — зарегистрирован.
Одновременно супруги подали в суд для раздела квартиры. Суд признал право собственности каждого на ½ квартиры и требование мужа взыскать с супруги половину средств, выплаченных по ипотеке.
Супруга также обратилась в суд с требованием признать недействительным договор залога на принадлежащую ей долю в квартире. Женщина объясняла, что не являлась стороной кредитного договора. Данное прежде согласие на заключение договора залога она отозвала. «Женская хитрость» не сработала: суд ей отказал, потому что в момент заключения договора залога у банка было ее согласие.
Этот кейс демонстрирует, что при разводе муж имеет право потребовать от жены возмещения половины денежных средств, которые он выплачивает банку. Имущество было приобретено для обоих супругов, и оба должны отвечать перед банком.
Например, если муж ежемесячно погашает ипотеку на 100 тыс. рублей, он вправе потребовать от жены возмещения половины этой суммы, если при разводе суд разделил имущество поровну.
Пока супруги находятся в браке, все доходы, полученные каждым из них, являются общими. Считается, что муж выплачивает ипотеку из общих денег. В этом случае при разводе жена просто получает половину квартиры.
Если между супругами заключен брачный договор, имущество делится, как прописано в этом документе.
Если деньги на ипотеку подарили родители
Супруги оформили ипотеку с первоначальным взносом 5 млн рублей. Деньги подарили родители одного из них. В этом случае суд может изменить соотношение долей при разделе ипотечной квартиры. Но мужу или жене придется доказать, что деньги были подарены.
Перед походом в загс
Все больше семей решает заключить брачный договор и четко прописать, на что имеет право каждый из супругов при разводе. Например, если в брачном договоре указано, что квартира в случае развода будет принадлежать только супругу и все расходы по выплате ипотеки несет он, никаких вопросов не возникнет.
В брачном контракте необходимо предусмотреть баланс интересов. Сделать это непросто, поэтому между супругами часто возникают конфликты.
«Почему, если ты платишь ипотеку, квартира будет принадлежать только тебе, ведь мы работаем вдвоем?» — спрашивает жена.
Супруги должны трезво оценивать ситуацию и понимать, в какой ситуации окажется каждый в случае развода, на кого будут возложены кредитные обязательства.
Кейс № 2
После развода бывшая жена обратилась в суд с требованием взыскать с супруга 12 млн рублей. Женщина пояснила, что по условиям брачного договора бывший супруг должен купить ей квартиру по цене не ниже указанной суммы. Супруг обязательство не выполнил. Но суд в иске отказал.
Почему брачный договор не смог защитить интересы жены? Если договор просто обязывает приобрести квартиру определенной стоимости, возникает много вопросов. Какую именно квартиру нужно приобрести? Где она должна располагаться? Какими качествами обладать? Суд не может поручить ответчику купить какую-то квартиру и потом ее передать.
Формулировка обязанности супруга «приобрести квартиру для жены» убила возможность что-то получить. Условие принудительно неисполнимо, а выполнить добровольно муж отказался. При составлении брачного договора важно понимать, что прописанные условия должны быть выполнимы, в том числе принудительно.
Что нужно прописать в брачном договоре?
- Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
- Какая доля в квартире будет выделена детям?
- Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
- Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
- Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
- Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?
Брачный договор можно заключить уже в браке. Если у супругов разумный подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы.
Судебные разделы имущества помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после пяти лет судов уже никакого имущества не хочется.
Поэтому самый лучший способ для обеих сторон — заранее договориться, как они будут делить ипотечную квартиру в случае развода. И зафиксировать это в брачном договоре.
Получить подробную юридическую консультацию и правильно составить брачный договор могут обладатели пакета услуг Премиальный от Банка ДОМ.РФ. В числе прочих бонусов — помощь в оформлении налоговых вычетов, безлимитный доступ в бизнес-залы аэропортов и вокзалов, страхование в путешествиях, консьерж-сервис и другие возможности.
Ипотека при разводе: как делится, советы юриста
Развод — дело всегда неприятное для всех участников процесса. Раздел совместно нажитого имущества, если не удалось договориться по-хорошему, многократно усложняет ситуацию. Мы обсудили с экспертом, как делится квартира в ипотеке при разводе и какие обязательства несут бывшие супруги после расторжения брака.
«Все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему». Эти слова из романа Л. Н. Толстого «Анна Каренина», написанные в далеком 1873 году, не теряют своей актуальности и по сей день.
Отгремели свадебные торжества, влюбленные обменялись кольцами и поклялись друг другу в вечной любви и, возможно, успели обзавестись детьми. Исполнилась даже заветная мечта молодых о собственном жилье: удалось скопить на первоначальный взнос и получить одобрение на ипотеку в банке.
Казалось бы, жизнь удалась, но вдруг что-то идет не так. Взаимные упреки, материальные трудности, усталость — и вот уже семейная лодка разбивается о быт. И тут встает вопрос о разделе нажитого непосильным трудом.
Особенно много споров возникает вокруг имущества, приобретенного в ипотеку, будь то квартира, загородный дом, дачный участок или любая другая недвижимость.
Врублевский Михаил Михайлович, судебный юрист — «Юридическое бюро Врублевский и партнеры», ответил на вопросы Федерального агентства новостей об ипотеке после развода и рассказал, как вести себя в столь деликатной ситуации.
Как делится ипотека при разводе, если она была оформлена до брака, но во время семейной жизни супруг разделял бремя по ее выплате?
Бывает так, что супруг или супруга до вступления в брак уже имели приобретенную в ипотеку квартиру и после официального оформления отношений стали вести совместное хозяйство, при этом муж или жена исправно вносили ежемесячные платежи за, по сути, чужие квадратные метры, не считающиеся по закону совместно нажитыми. Понятно, что имущество в таком случае остается у того, на кого оно было изначально приобретено. Как же быть и что предпринять, чтобы компенсировать хотя бы часть трат?
Михаил Врублевский: «По согласованию сторон или по решению суда компенсируются вложенные средства в чужое (бывшего супруга) имущество. Под вложенными средствами понимаются оплата ежемесячных взносов и содержание квартиры. А также возмещение неотделимых улучшений квартиры.
Неотделимые улучшения — это то, что нельзя унести с собой. Например, отделочные работы в квартире. Мебель можно свою забрать.
А за неотделимые улучшения придется бывшему супругу выплатить их стоимость, если будут доказаны их цена и факт вложения средств документально другим супругом, который не является собственником квартиры, купленной до брака».
Однако важно понимать, что все заработанное в браке, включая зарплаты и премии, также считается совместно нажитым, а значит, велик риск вернуть только половину потраченного, например на ремонт, за исключением тех случаев, когда удается доказать, что деньги, пошедшие на улучшение жилищных условий, были заработаны или получены до свадьбы и являются, к примеру, подарком родственников.
Стоит ли заключать брачный договор. Поможет ли он при разделе квартиры и ипотеки?
По закону все совместно нажитое в браке имущество делится в равных долях между супругами, однако, если люди до похода в загс успели обзавестись кое-какими материальными благами или же уровень актуального дохода мужа и жены сильно отличается, у них возникает вполне объяснимое желание подстраховаться на случай развода и потенциального раздела имущества, заключив брачный контракт. Наш эксперт считает такой договор новомодным веянием и относится к нему весьма скептически, объясняя это тем, что при желании не составит особого труда его оспорить.
Михаил Врублевский: «В брачном договоре можно описать не подтвержденное документами имущество, которое было вложено супругами при заключении брака в семью, а также прописать то, как они обещают им распорядиться в случае развода. Кроме того, в контракт возможно внести пункт о порядке распоряжения совместно нажитым имуществом.
Однако есть закон ГК РФ и есть Семейный кодекс, и они главенствуют над любым брачным договором, даже грамотно составленным. Если какие-то пункты документа будут противоречить Гражданскому кодексу РФ и Семейному кодексу, их легко можно оспорить в суде и отменить.
Так что можно поиграть в брачный договор, но всегда надо оглядываться на ГК РФ».
Как делится ипотека, которую оформили в браке?
Михаил Врублевский: «Или по согласию сторон, или судом пополам, как и все имущество и все обязательства».
Подразумевается, что, когда супруги принимают решение о покупке квартиры или иной недвижимости в ипотеку, они берут обоюдную ответственность за ежемесячное внесение платежей, при этом заемщик и созаемщик наделяются равными долями в приобретаемом имуществе. Если семейная жизнь не сложилась и встал вопрос о разделе ипотеки после развода, судебная практика показывает, что в данной щекотливой ситуации существуют следующие пути решения спорной проблемы:
- Если один из супругов по той или иной причине не желает менять место проживания и уезжать из родного дома (нравится район, привык к квартире, дети ходят в соседнюю школу, родители живут близко и т. д.), то есть вариант оставить жилплощадь за собой и продолжать выплачивать долг банку самостоятельно, а бывшему мужу или жене выплатить определенную сумму, которой бы тому хватило на первоначальный взнос по новому кредиту. Если в собственности имеется другое дорогостоящее имущество, по договоренности оно может быть передано второй стороне.
- Если договориться полюбовно не получается, квартира продается и делится пополам наравне с обязательствами по выплате долга финансовой организации.
Нередко возникают вопросы о том, есть ли особые условия по разделу льготных кредитов, например военной ипотеки при разводе. Юристы отмечают, что в целом такие займы не отличаются от обычных в том, что касается их выплаты после расторжения брака.
А если есть дети?
Ипотека целиком и полностью ответственность взрослых. Само собой разумеется, что несовершеннолетние дети к выплатам банку отношения иметь не могут, но при этом нужно иметь в виду, что выселить их «в никуда», под честное слово родителей прописать их в другом месте не получится. Сначала придется оформить регистрацию на всех несовершеннолетних членов семьи на новой жилплощади.
Усложняет ли процесс маткапитал, который был использован на частичное погашение ипотеки или в качестве первоначального взноса?
Важно! Наш эксперт, судебный юрист Михаил Врублевский, предупреждает, что использование материнского капитала при покупке квартиры в ипотеку очень усложняет и даже порой ставит в тупик при разделе имущества из-за развода, поскольку продаже всячески препятствуют органы опеки и попечительства.
«Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то зачастую продать такую квартиру крайне сложно и порой бывает вовсе невозможно. Права ребенка, чей капитал использовали родители при покупке жилья, будут представлять органы опеки.
Только с их согласия может быть продана такая квартира. Органы опеки очень неохотно дают такое согласие. Квартира с ипотекой продается не от хорошей жизни, а когда нет возможности выплачивать ипотечный кредит. Но органы опеки не идут навстречу.
Когда же банк за неуплату ипотечного кредита расторгает договор ипотеки и изымает залог, то есть эту самую квартиру, и продает ее с торгов, опека на деле никак не защищает права ребенка. За ошибки своих родителей ребенок остается без жилья. Вот тут органы опеки ретируются.
Хотя была возможность продать квартиру, освободиться от ипотечного бремени и купить недорогое жилье в другом районе города».
Бракоразводный процесс — дело сложное как с точки зрения душевного состояния, так и в отношении раздела имущества. Если договориться мирным путем никак не получается, лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые объяснят, как правильно вести себя, минимизируют стресс и в случае необходимости будут представлять ваши интересы в суде.
Эксперт рассказала, кому достанется ипотечная квартира при разводе
Выплата ипотечного кредита зачастую длится дольше, чем счастливая семейная жизнь. О том, как поделить ипотечную квартиру при разводе, рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.
Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры.
Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку.
Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.
Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.
Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.
Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.
В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».
Двое за одного
Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует).
Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ).
Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).
Эксперт рассказал россиянам, почему нужно брать ипотеку сегодня
Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.
Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его.
В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется.
А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно.
Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.
Если не договорились
Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.
38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт.
38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.
Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.
Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.
Аналитики спрогнозировали ситуацию с выдачей ипотеки в 2021 году
Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк.
Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях.
Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.
Все лучшее детям
При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки.
При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях.
Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.
Новоселье до женитьбы
Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.
Как делить ипотеку при разводе
Главная • Новости • Мнение • Как делить ипотеку при разводе 
По статистике, около 80% ипотечных заемщиков — люди семейные. Что логично: планировать семью и детей гораздо спокойнее в собственном жилье. Но иногда брак заканчивается разводом. И тогда перед бывшими супругами встает непростой вопрос: как делить ипотечную недвижимость и долги?
По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформляется. Если муж и жена не подписали брачный договор, то после развода приобретенное в ипотеку жилье будет делиться пополам, так же как и остальное имущество.
Несовершеннолетние дети не повлияют на раздел совместно нажитого имущества, поскольку пока не имеют отношения к собственности родителей. Исключение составляет ипотека с материнским капиталом.
В этом случае приобретаемое в ипотеку жилье также оформляется на родителей, но дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются в соответствии с законом после полного погашения ипотечного кредита.
В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, могут также признать совместно нажитым. Например, если до свадьбы один из супругов взял ипотеку и в браке продолжает осуществлять платежи по кредиту. Поскольку бюджет обоих супругов в браке считается общим, то и платежи по кредиту производятся из общих денег.
Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита.
Когда нет брачного договора, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение и прописать в нем все детали раздела имущества.
Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка, которое кредитная организация обычно выдает по заявлению одного из супругов. Здесь надо учитывать, что каждое заявление банки рассматривают в индивидуальном порядке и принимают решение в зависимости от нюансов ситуации.
При заключении нотариального соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов оформления ипотечной собственности.
- При разделе совместно нажитого имущества обязательства по кредитному договору и объект залога по обоюдному согласию остаются у одного из супругов. Это самый справедливый и часто используемый вариант раздела ипотечной собственности — он не несет практически никаких рисков для заемщиков: единоличным собственником квартиры становится тот, кто выплачивает кредит.
- Обязательства по кредитному договору остаются у одного из супругов, а объект залога становится индивидуальной собственностью другого. В этом случае собственник жилья не несет ответственности за выплату кредита, а должник, наоборот, берет на себя обязательства по выплате займа, отказавшись при этом от права собственности на ипотечную недвижимость. Здесь возникают определенные риски как для заемщиков, так и для банка. Ипотека, как правило, предприятие долгосрочное — кредит берется на многие годы, и предугадать, как может повести себя должник в течение всего срока кредитования, крайне сложно. Поэтому такой вариант почти не используется.
- Обязательства по кредитному договору и объект залога могут делиться между бывшими супругами по долям. Такой вариант также применяется нечасто и не подходит супругам, которым сложно определить порядок пользования долевой собственностью в общей квартире. Например, один из супругов хочет сдать ипотечную квартиру, а другой — проживать в ней сам. Это сложный вариант раздела имущества, поскольку уполномоченный заемщик в банке может быть только один, а кредит в таком случае должны выплачивать оба уже чужих друг другу человека. Возрастает риск, что один из бывших супругов перестанет платить по кредиту, но при этом не будет готов уступать долю в ипотечной квартире. В таких случаях банки предлагают добровольную реализацию залогового имущества. Сейчас на эту услугу большой спрос, так как это действительно оптимальное решение в такой ситуации.
- При разводе супруги самостоятельно или через партнеров банка ищут покупателя на квартиру и уже совместно с ним подают в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. После продажи квартиры бывшие супруги гасят долг перед банком, а оставшиеся деньги могут поделить поровну.
Иногда при разводе по обоюдному согласию супруги не оформляют нотариально заверенное соглашение на раздел имущества. И делают ошибку.
Ведь если вы приобретаете квартиру в браке и записываете собственность на себя, то при разводе останетесь единоличным собственником квартиры, но с одним нюансом.
По закону это совместно нажитая собственность, и если через несколько лет вам захочется продать такую квартиру, то потребуется согласие бывшего супруга.
Поэтому брачный договор — вопрос, актуальный не только для миллионеров из списка Forbes. Ипотечным заемщикам тоже имеет смысл оценить риски раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со второй половиной и зафиксировать условия своих имущественных отношений в брачном контракте.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Тема дня
Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Ипотека в гражданском браке
Гражданским браком в России обычно называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется.
Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.
По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.
В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно.
Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.
Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.
Ипотека в браке. Что говорит закон
Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками.
Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком.
Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире».
Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один
Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько.
Это подчёркивает и п. 3 ст.
34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».
Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена.
Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг.
Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.
Как выплачивать ипотеку после развода
В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.
Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.
Продолжать выплачивать кредит
Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.
Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.
Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.
Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой.
Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом.
Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».
Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.
Отказаться от своей доли
Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно.
Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).
Досрочно погасить кредит или продать квартиру
Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят.
По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.
Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.
Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки.
Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.
А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.
Как быть, если есть дети
Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.
Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».
Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли.
Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю.
Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Как делить ипотечную квартиру при разводе?
onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos
Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.
Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу.
Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости.
Это правило установлено законом.
Брак, развод и ваша недвижимость
Раздел имущества в разводе: сложные случаи
При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.
Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.
Два способа поделить ипотечную квартиру
1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.
В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.
Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?
2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.
В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.
«Гражданский брак»
Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле.
В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено.
Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
Насколько надежны брачные договоры?
Безвозмездные сделки
Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.
К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму.
Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег.
То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.
Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.
Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.
Как по закону разделить квартиру при разводе?
Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
Роль банка
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.
Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку.
Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию.
Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда.
Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.
Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?
Положена ли доля в квартире мужу при разводе?
Дети и материнский капитал
При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане.
Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически.
Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- 5 главных споров о разделе квартиры при разводе
- Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?
- Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?
- 25 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.